紧锣密鼓似的海景办公室25年来首次上市

CBD核心区资产分化加剧

悉尼Phillip Street顶级办公楼（如52 Phillip St）凭借永久产权与合并开发潜力（容积率最高22:1）成为资本避险标的，但二级办公楼空置率仍高达18.2%，复苏需依赖企业返工政策推进。当前租金较市场低36%，为价值提升留出空间。

 图片来源：https://www.commercialrealestate.com.au/news/tightly-held-harbour-view-office-hits-market-for-the-first-time-in-25-years-1400464/

Macquarie Park成科技地产引擎

“澳洲硅谷”聚集微软、IBM等名企，就业岗位超4.5万个，三条地铁交汇驱动人流。区域内388-392 Lane Cove Rd地块获DA批准建设158套酒店公寓，毗邻John Holland、Frasers等7.5亿级开发项目，地价年涨幅达13.6%。

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稀缺景观资产溢价显著

Macquarie Street海港景观办公室（如185 Macquarie St）兼具风水设计、精英圈层（领事馆/金融巨头聚集）及住宅改造许可（2012年获批），524㎡空间25年来首次释放，身份属性超越实用价值。

社区商铺投资逻辑重构

Eastwood旺铺单价突破2.8万/㎡（146㎡店铺年租金22万），但需警惕“一铺养三代”传统模式受线上冲击；更推荐人口年轻化区域（如Macquarie Park租客占比52%）的便利店、咖啡店等刚需业态。

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咖啡店转让现结构性机会

北区购物中心连锁品牌（如Jamaica Blue年营业额140万澳元）因标准化运营受投资者青睐，而CBD外卖店（如Ultimo麻辣烫）因大学人流支撑7万低价急售，反映“区位＞品类”的新逻辑。

政府动迁催化区域价值

Parramatta移民局西迁带动Macquarie St周边办公需求，处理效率较CBD快1.5天；维州政府缩减办公面积案例警示政策风险，需关注悉尼是否效仿。

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