Trump在墨尔本CBD写字楼郊区空缺市场中的作用

空置规模触目惊心

截至2025年6月，墨尔本CBD办公空置率达18.2%（约98.4万平方米），相当于Ripponlea、Gardenvale等郊区的总面积，甚至接近Cremorne的规模。若以植物园为参照，需填补38.6万平方米（相当于皇家植物园面积）才能恢复至10年平均空置率11.2%。

复苏初现但前路漫长

2025上半年连续两个季度改善：

Q1→Q2净吸纳11,900平方米，上半年累计消化5万平方米空置面积；

按当前速度，完全恢复需近4年（年均吸纳10万平方米）。

资产分化加剧

A级资产率先复苏：

核心区位优质项目出租率提升，净有效租金在2025Q2恢复正增长；

B级老旧建筑持续承压，因缺乏自然光、空调等问题被租户抛弃，空置率占比达总空置量的60%。

居家办公成最大阻力

墨尔本CBD出勤率仅62%（全澳最低），远低于悉尼（77%）和珀斯（91%）；

政府强制返工政策遇阻：企业被迫缩小办公面积，小公司直接退租，华人雇员坦言"居家办公已成习惯"。

政府干预双刃剑

维州政府主动缩减办公空间，加剧业主压力；

市长候选人推返工政策：计划强制1700名政府员工每周4天到岗，以提振周边商业。

复苏加速的潜在动力

人口涌入：2023-24年移民达31.5万，预计推动白领岗位增长；

租金策略调整：业主提高表面租金的同时加大激励措施（免租期、装修补贴），部分抵消空置损失

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