悉尼和墨尔本引发房价上涨 -- ANZ

总体预测：澳联储降息推动房价上涨

ANZ银行预测，2025年澳大利亚首府城市房价将上涨5.0%，2026年涨幅扩大至5.8%。主要驱动因素包括利率下调、住房供应短缺以及 affordability（购房可负担性）趋势。自2025年2月澳联储开始降息以来，首府城市房价已摆脱此前连续三个月的小幅下跌态势。

利率与市场反应：降周期提振楼市信心

ANZ经济学家指出，过去三个月首府城市房价年化增长率达7.4%，接近历史降息周期首年平均6.1%的涨幅。预计澳联储将在11月再次降息25基点，2025年累计降息四次，进一步支撑房价上涨动能。

供需矛盾：库存短缺成关键推手

当前市场待售房源总量比十年平均水平低29%，新挂牌量同比下滑超10%。尽管春季销售旺季可能缓解短期供应压力，但中长期住房供应不足仍将推高房价，尤其在人口增长强劲的地区。

城市分化：悉尼墨尔本后程发力

2025年悉尼和墨尔本涨幅预计为4.6%和4.1%，低于平均水平；但2026年将分别加速至6.3%和6.6%。墨尔本反弹主要受 affordability 改善驱动，而阿德莱德因五年房价暴涨76%和供应过剩可能放缓。

affordability 影响：低价房涨幅领先

低价位房产年涨幅达5.7%，显著高于高端房产的1.2%。维多利亚州因住房竣工量超过人口增长导致市场疲软，而西澳大利亚州、昆士兰州等地因需求旺盛保持市场紧平衡。

2024年初租金增长与空置率再度收紧，但4-6月涨幅放缓至4.5%。家庭规模扩大趋势见顶，叠加远程办公改变居住偏好，租金空置率难以大幅回落，未来租价仍存上行压力。

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