尽管推行返岗政策，写字楼市场复苏仍任重道远
- 商业小助手
- 3月19日
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随着越来越多企业要求员工重返办公室，这一消息令众多办公楼业主感到欣慰。然而，尽管办公楼入住率有所上升，该行业距离全面复苏仍有较长的路要走，预计这一过程将持续数年。
高空置率持续，市场回暖缓慢
自澳大利亚五年前首次出现办公楼关闭以来，尽管企业正在推动回归办公室，但全国CBD（中央商务区）的整体空置率仍未下降。
根据澳大利亚房地产委员会最新的《办公市场报告》，截至2025年1月，CBD办公楼空置率达到13.7%，为上世纪90年代以来的最高水平。而非CBD市场的空置率更高，达17.2%。
尽管过去12个月内空置率趋于稳定，但办公空间的净需求增长缓慢，同时市场上的新增供应持续增加，进一步制约了复苏步伐。
企业办公需求仍未回暖
自2020年以来，许多企业因远程及混合办公模式调整了办公空间需求，缩小了租赁面积。尽管办公出勤率有所回升，但企业重新扩张办公面积的趋势尚未真正显现。
影响需求的关键因素之一是白领就业增长疲软。过去两年，该领域的就业增长乏力，而德勤经济咨询公司预计，在2024-2025财年，白领就业总人数将减少0.4%，即23,500个岗位，进一步影响办公楼租赁市场。
与此同时，新增办公空间供应仍在增加。2024年下半年，澳大利亚各大城市新增办公面积超过22万平方米，而2025年上半年预计还将有33.3万平方米的办公楼入市，远高于历史平均水平的23.8万平方米。
市场表现分化，墨尔本仍是重灾区
澳洲各大城市的办公市场表现有所不同：悉尼、阿德莱德、珀斯和堪培拉在2024年下半年录得租赁需求增长，而墨尔本、布里斯班、霍巴特和达尔文的租户需求则有所下降。
墨尔本仍然是业主面临挑战最大的市场，空置率高达18%，居全国首位。就业增长放缓，加之新增供应过剩，导致租户纷纷选择搬迁至更高质量的办公楼，进一步加剧了次级办公空间的空置压力。
目前，优质办公楼和次级办公楼的空置率差距正持续扩大，租户利用市场机会，以更具吸引力的租赁条款搬入条件更好的办公空间。这一趋势预计将在未来几年内持续。
投资者仍持观望态度，市场成交低迷
尽管2024年澳洲办公楼的交易量较2023年有所回升，但仍比疫情前五年平均水平低51%。
办公地产投资者仍面临诸多挑战，包括就业市场疲软、空置率高企，以及许多市场收益率持续上升，这使得投资者普遍采取谨慎态度，观望市场是否进一步调整后再入场。
结语
尽管越来越多的企业推动员工回归办公室，但办公地产市场的全面复苏仍需时日。高空置率、新增供应压力及白领就业增长乏力等因素，意味着市场短期内仍将面临挑战。未来，优质办公楼将更具竞争力，而次级办公空间可能需要进一步调整策略，以吸引租户并缓解空置压力。
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