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启动商业地产投资组合的五条专家建议

许多商业资产“设定即忘”（set and forget）式的管理模式，正吸引越来越多的住宅投资者将目光转向更为多元的房地产投资领域。

Burgess Rawson 首席执行官 Ingrid Filmer 表示，许多商业物业通常租赁给澳交所（ASX）上市企业，签署长期、稳定的租约，使其成为极具吸引力的投资选择。


Filmer 指出，商业物业通常可容纳同一租户多年，远长于住宅投资的租期。这是因为商户投入大量资金进行场地装修，且客户基础高度依赖稳定的经营地址。

在进行商业投资时，需考虑资产类别（如快餐、幼教或政府承租等），租户实力以及租赁条款等关键因素。

优质的商业物业租约通常具有较长的期限、高质量租户、以及有利的合同条款，例如固定的年度租金增长。

此外，大多数商业租赁采用“净租约”形式，租户需承担所有费用，包括政府税费和保险支出。更重要的是，这类投资回报较高，收益率通常在4%至8%之间。

以下是创建或扩展商业地产投资组合的五条专家建议：

1. 了解商业地产市场动态深入分析当地商业地产市场，有助于你制定更明智的投资策略。

Burgess Rawson 定期发布《行业洞察报告》和《市场快讯》，提供最新市场趋势与环境分析。

熟练掌握并理解商业租赁的关键术语，可能就是你投资成功与否的关键分水岭。

参加投资组合拍卖活动，是了解商业市场的绝佳方式。图片来源：realcommercial.com.au


2. 参与拍卖会拍卖活动是快速掌握商业地产基础知识的好方法，它能让你直观了解市场价格、收益率以及买家热度。

拍卖不仅有助于了解整个竞拍流程，还展示了覆盖不同收入阶层和地理位置的大量商业资产，为你日后投资提供实用参考。

Burgess Rawson 每六周在悉尼、墨尔本和布里斯班举行投资组合拍卖会。2024年的第二场重要拍卖将于本月举行。

多项重量级资产将通过意向征集（EOI）进行出售，大部分则将在 Burgess Rawson 第167期投资组合拍卖会中登场，涵盖全国范围内的优质投资机会。

拍卖活动将于3月26日在悉尼歌剧院启动，3月27日移师墨尔本皇冠赌场，最终于3月28日在布里斯班希尔顿酒店收官。


3. 研究商业资产类型热门商业资产涵盖医疗保健、幼教、快餐、政府机构、工业、零售、银行和汽车等多个行业。

Burgess Rawson 全国合伙人 Yosh Mendis 表示，快餐类投资资产极受欢迎，近期成交的收益率约为4.25%。

商业租户如医疗中心，通常拥有远长于住宅投资的租期。图片来源：realcommercial.com.au

不过，医疗板块同样表现强劲。Burgess Rawson 2024年的首轮销售活动共促成逾7000万澳元交易，医疗类资产占据主导。

以下是3月拍卖会中的部分重点资产：

  • 快餐类位于新州 Cardiff 的麦当劳（McDonald’s），West Tamworth 的 Guzman y Gomez，Ormeau 的 Hungry Jack’s，以及 Marsden Park 的 KFC、Domino’s 和 Ampol 门店。其中，Cardiff 的麦当劳位于 Pendlebury Road 43号，为全新建设的现代化设施，配备双车道得来速和充足停车位，并拥有20年三网地租（三重净租约）。

  • 幼教类各地将有多家幼教中心挂牌，包括维州 Forest Hill 的 Springvale Road 329-331号项目，签有20年净租约，由全国运营商承租。该中心占地1553平方米，通过EOI形式出售，租金年增3%，位于服务众多本地企业的核心活动区。

  • 医疗类南澳 Pennington 地区 Addison Road 1号和3号的独栋高品质医疗资产。租期至2033年，并有延续至2058年的选项。该资产包含两块产权分明的临街角地，总面积达2493平方米，拥有146米超长街面展示。医疗中心内设有 Guardian 药房。此外，位于墨尔本健康枢纽之一——Bridge Road, Richmond 的两处物业也将挂牌，租户为 Lumus Imaging。

快餐类资产深受商业投资者欢迎。


4. 收益与地段多元化商业物业的收益率因资产特点而异。

影响收益率的因素包括地理位置、租户实力、租期长短、土地面积、开发潜力、空置风险和租金审查机制。

与住宅投资相比，商业地产不一定以地段为核心考量。

高品质资产数量有限，建议不要局限于本地市场，应放宽视野，探索都市区、区域市场或州际资产的投资价值。

5. 预期竞争加剧面对优质资产，买家竞争激烈是常态。

若你遇到感兴趣的项目，切勿犹豫不决。你看中的优势，同样吸引着其他买家。

要提前做好调研，在拍卖中占得先机，顺利拿下理想资产。

如需了解更多商业物业投资信息及即将举行的 Portfolio 167 拍卖活动，可访问 Burgess Rawson 官网获取深度洞察。

 
 
 

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