住房危机的解决方案近在眼前

每座澳大利亚城市和城镇中被忽视的空间，可能成为解决住房短缺问题的关键

独家报道 | Gill Armstrong

在澳大利亚的每座城市和城镇中，存在着一个长期被忽视的资源，它或许可以为全国住房短缺问题提供部分解决方案。

这一方案——在澳大利亚经常被忽略——可能更可持续、更快速地帮助社区振兴，同时解决本十年来最紧迫的问题之一。

答案其实很简单——将澳大利亚城市中因市场变化而被空置的办公空间改造成住房。

而这一转变只需要具有远见和胆识的开发商去推动实施。

住房短缺依然是当今最复杂的挑战之一。联邦政府已承诺投入 35 亿澳元以应对这一问题，并且住房政策将在2025 年大选前成为核心议题。

然而，与此同时，澳大利亚各大城市仍在不断新建办公楼，而已有的大楼却出现了约 15% 的空置率，大量办公空间被闲置。

大多数解决住房危机的方案都集中在新建住宅上，但这种方法成本高昂且未能满足市场需求。

事实上，许多现有的闲置建筑（如商业或半工业建筑）通常地理位置优越，靠近交通枢纽和社区配套设施，这使它们成为理想的住房改造目标。

改造现有建筑（即 “适应性再利用”，Adaptive Reuse）并不是一个新概念，但在澳大利亚被严重低估，而在海外却已成为城市规划的主流策略。

例如：

英国伦敦市实施 “优先翻新”规划（Retrofit-First），要求开发商将拆除作为最后选项，优先考虑改造，包括将建筑改造成住宅、社区俱乐部、托儿中心、餐馆、创意工坊和轻工业用途。
美国采用 Gensler 评估工具，专门分析办公楼是否适合改造为住房。此外，美国还提出利用废弃购物中心，结合医疗服务或辅助养老社区。

建筑用途的转换往往源于市场需求的变化，例如：

自 2020 年新冠疫情以来，远程办公和电子商务已成为长期趋势，导致悉尼和墨尔本的办公需求显著下降，空置率高达 13%-18%。

然而，仍有新的办公楼在建设中，这些项目通常需要 10 年从规划到竣工，未来办公市场的供需失衡将进一步加剧。

如果澳大利亚的开发商愿意具备远见和创新精神，他们可以效仿英国 Urban Splash，该公司过去 30 年专注于旧建筑改造，并取得巨大成功。

此外，美国 Gensler 也已开发一整套评估工具，用于分析哪些办公楼适合改造为住宅，这为澳大利亚提供了可借鉴的思路。

目前，澳大利亚的适应性再利用正逐步受到关注。例如：

尽管有人认为建筑法规是改造的主要障碍，但实际上没有足够证据表明法规必须放宽。事实上，降低监管标准可能带来安全和施工质量问题。

目前更需要的是针对性指导，帮助开发商探索如何将部分楼层改造为住宅，并在现有办公和零售空间中融入住房，以解决城市中普遍存在的办公空置问题。

2025年4月，澳大利亚将推出“可持续临时适应性再利用”（STAR）工具包，旨在优化商业建筑内的空置空间，帮助业主和开发商重新思考建筑用途。

STAR 工具包的核心理念：

可持续性是旧建筑改造的最大优势：

适应性再利用不仅能够物理上改造建筑，还可以带动经济增长，改善城市景观，成为推动城市发展的催化剂。

许多适应性再利用项目还能进一步吸引新企业、居民和游客，为周边区域创造更多投资机会。

澳大利亚的住房短缺问题仍未解决，但目前的应对策略仍然集中在新建住房，而忽视了现有资源的再利用。
大量办公楼空置率高达 15%-18%，这些空间可以被高效改造为住房，以低成本快速缓解住房供应压力。
国际经验表明，适应性再利用已成为解决住房供应不足的关键策略。
澳大利亚已有初步实践，如屋顶加建、商铺上方住宅、办公楼改造养老社区，但仍需更系统化的政策支持。
2025 年 4 月推出的 STAR 工具包，有望帮助业主重新评估如何优化现有建筑用途，减少空置率，同时促进住房供应增长。

2025年3月14日下午12:30

《Real Estate | News Corp Australia》

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