随着2025年的临近，美国商业地产市场仍处于脆弱状态，但部分投资者认为当前是15年来最好的入市时机。这一观点得到了近期纽约市洛克菲勒中心（Rockefeller Center）完成的35亿美元再融资交易的支持，该交易由美国银行和富国银行主导，是历史上同类最大规模的办公楼融资之一，显示出投资者的兴趣和信心正在恢复。

融资环境的改善

尽管老旧办公楼面临显著挑战，但资金的回流对于稳定物业价格至关重要。短期债务交易的增加有助于防止价格进一步下跌。主要贷款机构和债务基金在市场中扮演着越来越重要的角色，贷款量较去年增长了26%。然而，高借贷成本和商业地产相关风险仍然存在。

优质物业的表现

尽管整体市场面临困难，一些高需求的顶级办公楼的租金却在上涨。然而，整体市场在入住率、租金、收入和物业价值方面仍然挣扎。价格的下跌使得资本获取对业主来说至关重要。

投资者的视角

投资者和分析师认为，目前的收益率和价值机会显著，尽管存在内在风险，但这一时期被视为强劲的入市时机。在过去15年里，最明智的做法往往也是风险最高的，因为中央银行会确保一切价格上涨。然而，随着融资利率的上升，资本的成本再次成为关注焦点。

未来展望

随着超过1万亿美元的旧商业地产抵押贷款在未来两年到期，借款人面临着确保融资或修改现有债务的紧迫性。许多业主将面临更高的综合借贷成本，考虑到物业价格的下跌和美联储在未来几年内降息的潜在限制。尽管存在这些挑战，投资者认为当前的市场状况提供了前所未有的机会。收益率处于十多年来的最高水平，价值低于疫情前的水平，调整通胀后，甚至低于全球金融危机结束时的水平。然而，对于没有资本的业主来说，挑战仍然存在。

结论

总体而言，尽管美国商业地产市场在2025年面临挑战，但投资者的兴趣和信心正在恢复。随着融资环境的改善和优质物业的强劲表现，当前被视为15年来进入市场的最佳时机。然而，业主和投资者需要谨慎行事，确保他们有足够的资本来应对未来的挑战。